Jak przygotować budynek do przeglądu okresowego?
Przegląd okresowy ma ustalić stan techniczny budynku na podstawie tego, co da się zobaczyć, zmierzyć i potwierdzić dokumentami. Relacja zarządcy jest tylko wstępem. Protokół roczny albo pięcioletni powinien opisywać elementy konstrukcji, instalacje i otoczenie tak, aby później można było sprawdzić, co faktycznie oceniono.
Kontrola wykonywana co roku obejmuje przede wszystkim części narażone na deszcz, mróz, wiatr i słońce oraz instalacje, od których zależy bezpieczeństwo użytkowników. Kontrola co pięć lat sięga dalej i ocenia przydatność obiektu do dalszego użytkowania, stan estetyczny i techniczny oraz instalację elektryczną wraz z ochroną odgromową. Żaden z tych przeglądów nie zastępuje ekspertyzy konstrukcyjnej, projektu naprawy ani pomiarów, do których potrzebne są osobne uprawnienia.
Dokumenty do ułożenia przed wejściem na obiekt
Zanim kontrolujący wejdzie do budynku, przygotuj uporządkowaną teczkę, a nie stertę plików z kilku lat. Na wierzchu ułóż ostatnie protokoły przeglądów rocznych i pięcioletnich, książkę obiektu budowlanego oraz listę zaleceń z adnotacją, co wykonano, co jest w trakcie i co nadal czeka. Przy każdej pozycji podaj datę i miejsce, którego dotyczy uwaga.
Dołącz dokumentację powykonawczą albo choćby rzuty z opisanymi pomieszczeniami technicznymi, schemat instalacji i krótki opis konstrukcji, jeżeli takie materiały istnieją. Warto mieć też decyzje związane z użytkowaniem oraz informacje o przebudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania. Brak rysunku nie przekreśla kontroli, ale trzeba go wtedy jasno zaznaczyć, zamiast omawiać układ budynku z pamięci.
Osobno zestaw protokoły kominiarskie, serwis kotłowni albo węzła cieplnego, konserwację dźwigów oraz przeglądy instalacji gazowej i gaśnic, jeżeli te elementy w obiekcie występują. Jeżeli po zalaniu, pęknięciu lub osiadaniu była naprawa, dodaj zdjęcia z datą, opis miejsca i nazwę wykonawcy. Taki ślad pomaga odróżnić uszkodzenie świeże od wady już wcześniej znanej.
Dostępy, bez których obchód będzie niepełny
Dzień przed terminem sprawdź klucze, kłódki, włazy i drabiny prowadzące na dach, poddasze, do piwnic, szybów, kotłowni i rozdzielnic. Kontrolujący nie powinien tracić czasu na szukanie dostępu, bo wtedy część obiektu wypada z oceny albo zostaje opisana jako niedostępna. Jeżeli właz jest zastawiony, udrożnij go wcześniej i upewnij się, że droga jest oświetlona.
W budynku z wieloma lokalami uprzedź mieszkańców o godzinach obchodu części wspólnych i o prośbie wejścia do mieszkania, gdy widać zacieki albo wspólna instalacja biegnie przez lokal. Wejście do mieszkania ustal z użytkownikiem wcześniej, bo bez jego zgody kontrola powinna ograniczyć się do części wspólnych. Zapisz, których mieszkań nie udało się zobaczyć.
Na dachu, w kotłowni i przy tablicach elektrycznych zapewnij osobę, która zna układ zaworów, wyłączników i dróg wyjścia. Nie zdejmuj osłon rozdzielnic i nie uruchamiaj urządzeń, jeżeli nie masz do tego uprawnień. Wskaż też miejsca zwykle pomijane, czyli studzienki, wpusty, dylatacje, ścianę od podwórza i fragment elewacji zasłonięty przez zabudowę. Gdy dojście jest niemożliwe, zapisz powód w notatce dla protokołu.
Obserwacje, które zarządca spisuje sam
Kilka dni przed wizytą przejdź budynek tą samą trasą, którą potem pójdzie kontrolujący, i notuj wyłącznie to, co widzisz. Przy zacieku, rysie, odspojonym tynku, korozji balustrady, luźnej obróbce blacharskiej albo śladzie grzyba podaj kondygnację, stronę świata i numer pomieszczenia. Taka notatka jest materiałem do weryfikacji, a nie gotową diagnozą przyczyny.
Zbierz krótkie zgłoszenia użytkowników z ostatnich miesięcy, takie jak trzaski w instalacji, zapach gazu, zatrzymywanie dźwigu między piętrami, woda w garażu po deszczu albo niedziałające oświetlenie dróg ewakuacyjnych. Zgłoszenie nie zastępuje pomiaru, ale pokazuje, gdzie zacząć oględziny i o co zapytać osobę z uprawnieniami.
Na koniec przygotuj listę pytań do autora przeglądu. Zapytaj, które usterki wymagają działania od razu, które można wpisać do planu remontów i jakich badań protokół nie obejmuje. Po otrzymaniu dokumentu porównaj go ze swoją listą miejsc i braków dostępu. Dzięki temu zalecenia da się ułożyć w kolejności prac, a następna kontrola zacznie się od faktów, nie od niepewnej relacji.